« La meilleure façon de se lancer est d’arrêter de parler et commencer à agir. »
Walt Disney
Au début de la 30ène, quelques années de boulot en tant que salarié et un peu d’argent économisé en poche, je m’intéresse de plus en plus à un moyen de gagner de l’argent autrement que par mon revenu.
Très vite, je m’intéresse à l’immobilier et plus précisémment à l’acquisition de mon premier bien avec l’idée d’un placement dans un appartement.
Ayant en tête d’investir dans ce domaine, j’en parle autour de moi, je visite plusieurs biens trouvés sur internet par l’intermédiaire d’agences et je lis pas mal d’articles sur le sujet.
Un beau jour, mes parents me parlent d’un couple d’amis qui possédent plusieurs biens et qui souhaitent vendre l’un d’entre eux.
Ils possèdent ce bien depuis très longtemps et n’ont quasiment jamais fait de travaux de rénovation. Ma curiosité est piquée et je m’y intéresse rapidement.
Ce bien, est un petit immeuble de 3 appartements avec garage.
Interessé, même si je n’étais pas initialement préparé à ce type d’investissement, je demande une visite.
1er appartement
L’entrée du bâtiment se fait via une un hall qui déssert un premier appartement au rez-de-chaussée. Ce premier appartement est occupé par un homme qui vit seul et est dans un état pitoyable. Nénmoins, il est loué ! Et en l’état…
Ses points forts :
- il possède une cour et un jardin
- il possède une grande pièce de vie
- les pièces sont assez bien agencées
- il est situé à l’arrière du batiment, en retrait de la route et donc assez calme
Ses points faibles :
- Absolument tout est à refaire…
Une fois cette visite terminée, je me rends au premier étage. Celui-ci est accessible via un superbe escalier en marbre qui trone au milieu du hall d’entrée et s’élance jusqu’au 2ème étage.
2ème appartement
Arrivé sur le pallier du 1er étage, j’accède au second appartement.
L’entrée se fait dans le salon qui est une belle grande pièce de vie lumineuse.
En enfilade, se trouve la cuisine et plus loin, une chambre.
Cette chambre aussi très lumineuse possède un accès à une salle de bain ainsi qu’à un beau balcon.
Ses points forts :
- il possède un très beau salon avec cheminée
- il est très lumineux
- il possède une assez grande salle de bain
Ses points faibles :
- Absolument tout est à refaire…
Mais une fois de plus, cet appartement est loué depuis des années… en l’état !
3ème appartement
Enfin, une fois de retour sur le palier, ce bel escalier en marbre se raidit pour permettre l’accès à un 3ème appartement situé au 2ème étage.
L’entrée de ce dernier se fait par un hall d’entrée qui permet d’accéder soit à la salle de bain, soit au salon, soit aux chambres qui sont aux nombre de 2 cette fois-ci.
Ses points forts :
- il possède une belle pièce de vie salon/salle à manger
- il est très lumineux
- il possède une salle de bain à l’écart du reste de l’appartement
- il possède 2 chambres très lumineuses
Ses points faibles :
- Il ne possède pas d’extérieur
- il y a beaucoup à refaire même si il est plus récent que les 2 autres appartements…
Une dernière fois au cas où vous ne l’auriez pas encore compris, cet appartement est loué en l’état depuis de nombreuses années.
Garage
L’immeuble est complété par un assez grand garage avec porte sectionnelle et une belle hauteur sous plafond.
Après la visite de l’ensemble de l’immeuble, je n’ai pas mis bien longtemps à me décider.
Je ne pense pas être un génie en mathématique mais les chiffres parlaient d’eux mêmes :
Lors de l’achat / Avant travaux :
- Loyers (1465 € mensuel) :
- Appart 1 : 465 €
- Appart 2 : 500 €
- Appart 3 : 500 €
- Garage : non loué
- Prix achat : 175000 €
- Simulation crédit : Entre 700 € et 800 € mensuel sur 20 ans
- Cashflow : Entre 765 € et 665 €
Ces chiffres étaient déjà très intéressants bien avant les travaux de rénovation qui ont considérablement augmenté son rendement et sans compter le garage en bon état qui a également pu être loué…
Après travaux :
- Loyers (2825 € mensuel) :
- Appart 1 : 1400 € (Location courte durée)
- Appart 2 : 650 €
- Appart 3 : 700 €
- Garage : 75 €
- Prix achat : 175000 €
- Crédit : 765 € mensuel sur 20 ans
- Cashflow : 2060 €
Si j’ai pu arriver à un tel résultat, vous le pouvez aussi… Prenez vous aussi la direction liberté !
Si vous avez des questions, des remarques ou si vous souhaitez plus de détails, n’hésitez pas à commenter ! Je me ferai un plaisir de vous répondre.